货币政策对中国经济的影响之二：货币政策与房地产政策

<script>document.oncontextmenu=new Function("event.returnValue=false;");document.oncontextmenu=new Function("event.returnValue=false;");document.onselectstart=new Function("event.returnValue=false;");</script>    十八大以来，新一届中央领导提出了以城镇化脉络为主线的“新四化”经济建设方针。目前中国的城镇化率为51%，（除去进城务工农民，只有35%）与欧美日的70%左右，相距甚远，发展空间巨大。此举，将为中国经济复兴，注入源源不竭的动力，其远景不容小觑。但城镇化的关键是人，只有占中国人口80%以上，亿万中低收入的弱势群体，能充分享受改革开放的巨大成果，形成可观的消费增长群体-中产阶级，调整出口投资性为主导的中国经济结构，转变成为以国内消费为主线，以中产阶级为依托，以城市现代化为导向的新型经济结构；激活以国内消费为主体，城镇化等“四化”为引擎的新型经济模式，将扩大内需，刺激消费，转变经济结构，化成中国经济不断崛起的动力源泉。

    统计数据显示，受调控房地产萎靡不振的牵连，2012 年中国炼 钢企 业（包括宝钢、鞍钢和武钢）的总利润同比下降98.22%%，2012年中国 钢铁 行业四大龙头企业预亏120亿元，由于需求严重不足，导致价格偏低，中国大约40%的铁矿已经停产。并引发煤炭、 电力 、化工、能源、矿产等上下游相关行业的利润锐减及大批停产减产。截至2012年三季度，在紧缩货币及房地产调控等政策绞索下，GDP连续七个季度下降， 温州等中国经济最具活力，中小企业集中的地区，30%以上骨干企业停工停产，60%以上出口企业停产、减产，并引爆温州的民间信贷危机。全国房地产、民贷、，煤炭、钢铁、 水泥 、纺织、汽车、玻璃、造船、航运、电解铝、重机制造等经销商、贸易代理及稀土、光伏产业、中小微企业等大面积倒闭，成千上万民营企业家为逃债而跑路，从股市空手套白狼，攫金亿万的富翁30%已移民海外，另有47%在申请办理。鄂尔多斯等昔日的经济增长点，在房价爆跌的打击下，民间高利贷崩盘，楼市资金链断裂，楼盘新城变鬼城，一片萧条。西南重镇贵阳、 江苏 腹地常州，东北营口， 河南 鹤壁和湖北十堰，旅游胜地海南岛及大批一二三四线城市的楼市；天津滨海、上海外环、杭州西城、南昌红谷滩、长沙三角洲、三亚和海南海岸线，威海、乳山、唐山、扬州、中山、芜湖、 连云港 等城市土地供给极度膨胀，而有史以来最严厉的房地产调控，使房地产销售严重萎缩。桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、徐州等去库存压力巨大的城市在报告中屡见不鲜。没有人可以统计出来中国目前究竟有多少鬼城，徜若中国严重违背市场规律，对房地产限购限贷限价的绞索政策不予松绑，总价70%以上的税费不予减少，中国房地产行业危机形成的骨牌效应，将在与其一损皆损，一荣俱荣的以银行为首的四十多个行业，两万多个品种中肆虐横行。

    需要指出的是，一种倾向掩盖着另一种倾向。不能因噎废食，为压制房价上涨，而牺牲中国经济增长，危及国家的稳定；不能因解决一种矛盾，而制造出更多更大更严重的矛盾。

    2011年，全国征收的房地产契税、房产税、土地使用税、土地增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金，总额达4万亿元。而全年的房地产销售总额不过5.9万亿，各种税费占销售额的67.8%。这还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税等苛捐杂税。同时，一个房地产项目从立项、开工、建设、竣工、销售，要经过几十个部门的盖章环节，要盖150多个公章，涉及十多项税、100多项费，加上其中办事官员的额外收费，中国房价总额70%以上的收益是由政府攫入囊中绝非危言耸听。

    土地出让金及各种税费已占房价的70%以上。没有这70%以上的税费，我们的房价会一落千丈（2003年以前，地方未全面施行土地财政，全国土地未大规模实行拍卖制，故此房价十年未涨），但我们的城镇化建设经济增长，则成为无源之水、无本之木，无资金来源，无从谈起。城镇居民也无法享受到地铁、公交、住房、环保、城建、商业、医疗、教育，养老等方方面面的补贴和保障。房屋建筑以年2%折旧，50年归零，房价上涨是土地在涨，但土地已收70年土地出让金，且归国家所有，如房下土地发现金矿、石油等，国家可随时收回。所以，房价上涨之本在土地，地价上涨是房价高的始作俑者。解铃还需系铃人；土地收入归政府，解决住房问题的关键，还在政府。应取之于民，用之于民。从上述70%的土地收益中，由中央政府统筹兼顾，综合平衡，采取保障、廉租、公租房等多种形式解决。大禹治水宜疏不宜堵。应加大土地供应，缓解供需矛盾。而不是采取限购、限贷、限价、限制房地产投资，限制土地供应，加大税（费）收等违背市场规律，作茧自缚、自断财路、自毁长城的绞索自杀政策，形成恶性循环（土地均抵押给银行获贷款），置中国银行、地方政府及经济于险境，催生已险象环生的中国地方政府的债务危机。至于房产税能降房价更属一厢情愿。其一、土地归国家所有，房价涨因地价涨。其二、占房价70%以上的土地出让金等税费已征收，再征房产税无疑是重复征收-敲骨吸髓。其三、千分之几至百分之几的房产税，与76%的土地出让金等相比乃九牛一毛，即使每年征收，也远水不解近渴。其四、秉依法治国，法律及法理上溯，房产税属大税、新税、长期税种，需人大讨论并立法授权财政部。其五、羊毛出在羊身上，加税只能增加购房成本，增加已高达70%以上的税收基准，加剧房价上涨，最终转嫁给购房、租房者。所以降房价的根本在于改变思路。物极必反，不能一味加税，加大成本，而应抓大放小，多做减法，少做加法。减少占房价70%的税费，减少流通、中间环节多如牛毛的税费，减少审批流通等滋生寻租、腐败环节，给房价成本下降腾挪空间，取消限购，加大土地供给和房屋建设，用大禹治水宜疏不宜堵得思路，从根本上解决税费、成本、审批、供需、流通环节等构成房加上涨的主要矛盾。

    2008年，全球最大经济体 美国 金融危机的全面暴发,即源于房地产下跌诱发的金融衍生品的两房次级债危机。其经济的复苏之所以至今反复曲折，留有悬念，缘由即产生于支柱产业房地产市场跌宕起伏的不确定性，及其对美国六十多个行业，三万多个品种的制衡及消费、就业影响。欧债危机的引爆，皆因重债国希腊,紧缩政策伴生的房地产大幅跳水（房地产与旅游、航运并列为希三大支柱产业），在西班牙等欧猪五国并蔓延至欧洲的房地产大萧条及“鬼城效应”催生的信心危机。美联储伯南克近日强调；量化宽松政策的主要目的，一是促房地产复苏，，保持长期利率偏低，协助刺激房地产市场复苏，并促成汽车和其他耐用品销售与生产增长。二是增加就业。值得中国推敲。

    纵观中国改革开放以来，经济内生的新引擎；农村改革、特区建设、加入WTO，成为不同历史时期，引领中国经济增长的火车头。长江后浪推前浪，而今围绕城镇化为主线的：科技、节能、环保、绿化、智能、交通、网络、通讯、 建材 电力、装修、照明、铁路、新能源汽车等新型产业如雨后春笋，层出不穷，为中国经济的稳定及可持续发展，及新一届政府的换代，迎来一片喜人的兴旺景象。其伴生的以股市为代表的资本市场国内化，悄然崛起，楼市、股市成为吸纳流动性的两大蓄水池，控制通胀的左膀右臂，引领全球资本为我所用的灯塔，培育中产阶级的温床，稳定中国经济增长的双引擎。

    中国房地产总量在180万亿以上,房产及相关消费占中国内消费的70%，占中国贷款总量的近60%；房地产贷款额度占各项贷款的比重为20％，高达9万亿元，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款等影子银行的理财贷款，与房地产有关的贷款占到贷款总量的60％，房地产及相关行业为中国经济增长的贡献在60%以上。房地产的衰退，造成GDP每下降1个百分点，对中国来说，就意味着数十万中小企业的倒闭，上千万人的失业，数亿人收入的降低，近万亿税收的蒸发，数万亿经济产值的消失。地方政府从土地出让金获取的税收占其财政收入76。6%，成为中国的城镇建设、交通改善、地铁修建、人民福利、环境保护、保障房、教育、医疗、养老、增加就业等各项政府开支的主要财源，也是政府吸纳流动性，控制通胀、调节两级分化的主要手段。目前中国任何一个产业，在经济增长中与其贡献相比均是九牛一毛，房地产业乃中国经济的擎天一柱，是承载着-转变出口投资型为国内消费型经济结构的火车头，是以城镇化为主导的“四化”建设的强大引擎。

    2000年以来，美元已贬值87%，人民币基本与美元挂钩，（日浮动在1%以内），现在一元人民币国内购买力，不到2000年前的一角钱。在人工、物流、油价、 钢材 、水泥、税费、原材料、营建成本、土地出让金、物价大幅上涨，人民币大量发行，房贷利率已近10%的背景下（民间贷款利率平均为25%），房价年增长低于10%，就是在贬值。　按照国家统计局的数据进行计算，上海房价10年间，上涨幅度为174.71%。同样广州、北京、深圳上涨分别为212.58%、259.35%、213.09%。但如果考虑到人民币贬值及物价上涨等因素，牛刀认为，房价实际贬值30%以上。在中国90%的人已拥有房产的国情下，新中国有史以来最严厉，违背市场规律的绞杀房地产政策导致广大人民的财产贬值，财富缩水，信心重挫，国内消费严重萎缩。2012年，经济增速连续35个月下降，拖累中国实体经济的十大主要行业，开工率仅60%，产能严重过剩。

    飓风始于清萍之末，鄂尔多斯、神木、温州、徐州等地房地产崩盘引发成千上万的富豪的跑路潮，并引爆地方债务平台等信贷及金融危机的效应决不能在全国滋生蔓延。山穷水尽，柳暗花明；2012年四季度以来中国经济触底反弹，与支柱产业房地产的回暖带动相关行业复苏，及股市反弹恢复人民信心须臾不可或分，房地产兴，则中国经济兴。土地做为中国的不可再生资源，其稀缺性应有所体现。同时房价在调节中西部与东部人口流动，解决一线城市人口密集，交通拥堵，人口膨胀，控制通胀也有“无形之手”之功。详见我2010年“欧债危机的启迪”“防范地方政府债务危机与保障房建设”等系列文章。 （作者：曹京生）